来源：凤凰网房产杭州站
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“最后24小时，锦尚和品府究竟要不要报？”
近人的购房群里，这已是露西第5次发出“灵魂拷问”。
不熟悉的群友，看到她如此纠结，略带调侃式回复：房产税马上来了，还摇什么，又不缺房子住。
熟悉的群友一想到她的切身实情，不免替她揪心：
一来，露西手握的是一张0社保房票（出自其女儿，正在读研），属于最底层的社保幼子，分分钟被淘汰出局。上个月信心满满参摇中杭府，结果连入围资格都没。
锦尚和品府首开恰逢新政后的红盘潮，勉强逃过拼社保。如今，仅天珏华庭一个竞争对手，有房票随时可能拼社保。与其如此，资金还不如躺在理财里收利息。
二来，锦尚和品府未来收益是否真如预期稳固？
02
账面上看，精装限价元/㎡的锦尚和品府，有着不菲的倒挂。
比如，往东不到1公里的“文晖三子”——万科新都会、朗诗熙华府、朗诗乐府，今年二手房价相继冲上7万。
上个月底，新都会和熙华府，各自拍卖了一套法拍房。新都会被拍卖的是一套中高楼层（12F/19F）的.75㎡，成交总价万，折合单价元/㎡；
熙华府被拍卖的是一套低楼层（3F/18F）的㎡，成交总价.2万，折合单价元/㎡。
二手行情持续低迷的当下，大多小区“有价无市”，相较而言，法拍房的价格更能凸显当前市场价。
饶是如此，锦尚和品府倒挂仍高达1万2-1万5，丝毫不逊中杭府，摇号动力瞬间满格有没有。
但有一点，熙华府、乐府是科技住宅，自带一批忠实粉丝。
更重要的是，“文晖三子”有学区优势。长寿桥岳帅小学，虽算不得全城拔尖，可在教育资源薄弱的原下城区，颇受家长欢迎，有一定学区溢价。
而锦尚和品府交付后有可能划入北面的德天小学（期房不承诺学区），学区并无优势。
同样学区一般的野风现代系三盘——名苑、雅苑、景苑，与锦尚和品府一路之隔，当前二手房成交价集中在4-5万。部分位置差的大户型，网签价不到4万。
只是，野风现代系三盘，十几年前的房子了，产品代差大（如外立面用的是面砖），缺乏一定的可比性。
综上，锦尚和品府的“倒挂论”，具体还得看参照物。与“文晖三子”比，倒挂足够诱人；与野风现代系三盘比，倒挂十分微弱。
但有一点可以肯定：锦尚和品府比“几乎没有倒挂”的保利天汇，更具吸引力；但比倒挂更夯实的中杭府，稍欠了点火候。
03
倒挂之说，归根结底考验的是接盘侠的实力与魄力。
锦尚和品府新房限价元/㎡，比奥体、未科高出不少。放眼全杭州限价新房，仅次于元/㎡的南星、江河汇，元/㎡的钱江新城2.0，以及元/㎡的申花。
未来，准房东对二手房价的预期，必然是向着杭州“天花板看齐”。
可接盘侠们有自己的喜好。去年至今，奥体、未科二手房价之所以屡次刷新三观，核心原因在于：他们自带光环，能吸引到数量不菲的外地人。
锦尚和品府实景
甬台温金、乃至深圳投资客，都是杭州高价二手房的主力接盘者。毕竟，千金难买心头好。
回到锦尚和品府，其所处的和平广场一带，隶属杭州老城区。周边界面，十几年如一日，日渐老旧。
这两年，虽新添了城市之星、嘉里城等重磅级明星项目，可在外地人眼里，仍没有后起之秀的奥体、未科更具想象力及吸引力。
问问甬台温金等老家的亲朋好友，他们眼中的杭州中心，不是一江两岸，就是未科。在这些热门地段有套房产，不仅是实力的体现，更是面子上的较量。
04
那么，谁更愿意接盘锦尚和品府呢？本地需要改善的老杭州人。
首先，他们没有所谓的“追热点执念”，反倒更乐意在熟悉的环境里置换；
其次，老杭州人内心或多或少存在些许“地域边界”，和平广场一带符合他们对市中心的传统定义。
我随机咨询了一批锦尚和品府的摇号业主，5个人里、3个人准备未来自住。“周围方便啊，出门搭地铁，4-5个站就到西湖。”
只是，自住意愿高没啥卵用，最后还得拼运气。若摇不中新房，未来只能接盘二手房。
锦尚和品府示范区实景
问题来了，老杭州人愿意高价接盘的数量是有限的。
锦尚和品府虽顶着最高限价卖，可滨江、保利、越秀三家呈现出来的作品，依然是滨江“经典流水线”。起步㎡，最大㎡（顶跃），与市面上绝大多数产品面积段雷同。
就是4元/㎡的装标，也是熟悉的配方。东芝的中央空调，西门子厨具三件套（油烟机、燃气灶、洗碗机），马可波罗瓷砖，唯宝盥洗盆、主卫浴缸，TOTO马桶，汉斯格雅的花洒、龙头等。
跟同样装标的嘉品、君品比，多了麦迪龙的新风，消毒柜升级为洗碗机。
锦尚和品府装标
别忘了，锦尚和品府预计年中交付，长达两年半的等待交付后，让准业主们的持有成本，大幅增加。
再加上他又是一个近套房子的大型社区。哪怕投资客占比仅10%，也有约套房子交付后会流入市场。
按平均一套㎡，二手价格7万算（微利），就需要个千万级选手。如果想卖8万或者9万，其难度可想而知。
杭州本地社保巨子，那可是见过市面，算盘打得叭叭响的精明人，想想被炒房客中间硬赚一大笔钱，心里有几个服气的？
不菲的持有成本、凑和的倒挂，加上有限的接盘侠，锦尚和品府更像是当下房住不炒的最佳典范。如果你是自住，上述分析均可忽略，按自己的喜好来摇便是。
自住没有对错之分，只有适不适合自己。
①最新动态
最后一天登记（11月2日），加推2#、6#、20#、22#、25#，共计套房源，精装限价元/㎡（含4元/㎡装标）。
主力户型囊括㎡三房两卫、㎡三房两卫、㎡四房两卫、㎡四房三卫、㎡四房三卫。其中，㎡及以上有套（含2套㎡顶跃），㎡有96套，㎡有25套，㎡有48套。
冻资金额：首套万，二套万，全款万。
冻资银行：工商银行、农业银行、中国银行、浦发银行、平安银行、民生银行、广发银行、联合银行、建设银行、邮储银行、兴业银行、交通银行、光大银行、招商银行。
房源倾斜比例：人才倾斜15%，无房倾斜30％。
②楼盘概况
一、基础信息
二、项目介绍
项目由滨江、保利、越秀三家房企合作开发，整个地块呈倒三角形，由一纵（蝶飞路）一横（长岳街）两条内部道路，切分成三个小组团。
锦尚和品府地块展示图
沿着绍兴路经和平广场，驱车向北会看到绿色背景板上刻着“美学体验馆”五个大字。由此进入，便能找到锦尚和品府售楼处。
图摄于.5.31
从现场展示的施工图也能看出，施工方不是独一家，有杭州通达集团、广源建设集团负责不同组团。不同组团内，工程进度不一。
③户型PK
从户型面积段的定位可以看出，锦尚和品府除刚需、刚改户型外，纯改善户型占了较大比重。
这两年，滨江“套娃模式”盛行，差不多面积段户型、格局大同小异。
官方发布的户型图为不带尺寸版本，详细了解可前往售楼处。
锦尚和品府约方户型
锦尚和品府起步约㎡，三房两卫中间套，经典三开间朝南户型，主次卧、客厅朝南，带双阳台，书房朝北。
锦尚和品府约㎡户型
约㎡是锦尚和品府第二小户型，虽然也是三房两卫中间套，但格局是四开间朝南，杭州这两年流行的畅销款。
锦尚和品府约㎡户型图
㎡做了两款户型，一款格局为三开间朝南、一款这是两房朝南带双阳台，均为市面上常见的户型。
锦尚和品府约㎡四房三卫户型图
边套㎡是三房朝南格局，两个双套房设计，带双阳台，一体化的餐客厅。
锦尚和品府约㎡四房三卫户型图
边套㎡做到了四开间朝南，采光出色。横向一体化餐客厅带大阳台，公共空间尺度应该很不错。双套房设计均带飘窗，北向书房也带了一个阳台。
④大寒日的日照
锦尚和品府由于地块体量大，整体布局原本就是非正南正北向，日照相对受影响。
整体而言，比起超高层扎堆的奥体，锦尚和品府大寒日的日照，都还过得去。
锦尚和品府大寒日日照
本次开盘推出的5幢楼，22#平均日照条件最好。低楼层也有3小时，大多数楼层4-5小时，顶楼房源达到6小时。
20#、2#、6#差不多，低楼层基本只有2小时。
反差较大的是25#，中低楼层2-3小时，中间少量楼层4-5小时，中高楼层基本6小时。
具体房源挑选上，11层以上较佳，东边套胜过西边套。
⑤噪音分析
锦尚和品府未来噪音主要来源两方面：第一，西侧主干道绍兴路，日常车流量大，未来靠近绍兴路一侧的楼幢，会受车流噪音、尾气影响；
第二，北面自带的幼儿园，对朝北两组团的部分楼幢会有一定影响。
锦尚和品府西面紧挨着主干道绍兴路，周边被交付多年的商品房、老小区环绕
不多，项目四周环绕的多是商品房、老小区以及回迁房，主打居住，相对噪音影响较少。
具体细节上，车行入口处楼幢，日常少不了有噪音，尤其是低楼层感受更明显。
长岳街、蝶飞路是内部道路，但锦尚和品府靠近路面的楼幢，早晚上下班高峰期路口遇堵，喇叭声避免不了。
⑥周边配套
滨江出品，位于配套醇熟的武林新城。
配套的权衡维度有多项，本文从园区、地铁、商业、教育、医疗等多维度，进行分析。
一、园区
锦尚和品府项目资料未正式出街，具体配置尚未可知。
二、地铁
锦尚和品府最近的组团，到地铁5号线杭氧站，步行约米；其他两组团略远些，可也就米左右，沿着长岳街一路直达。
到地铁1、5号线交汇的打铁关站，略远些，需由绍兴路向南至东新路右转，到最近的F口，步行约0-1米。
距离锦尚和品府最近的地铁站
三、商业
锦尚和品府东面就是总投资亿的嘉里城，沿着长岳街步行不到米就到。
锦尚和品府旁，正在施工的嘉里城
四、教育
自带幼儿园。但由于期房不划定学区，只能参考周边的学校资源。
锦尚和品府方圆1.5公里内，有杭州市现代实验小学（朝晖六区校区）、朝晖中学（朝晖三校区）、朝晖实验小学（朝晖五校区）、杭州名筑实验学校、杭州德天实验学校，规划引入的安吉路实验学校。
五、医疗
锦尚和品医院，直线约米，医院，直线约1.3公里。
六、产业
锦尚和品府地处老城区，更多的是生活上的产业，产业集中在周边商办建筑楼内，体量小、知名度低，大多是工作室一类。